Masz słup lub gazociąg na działce? Po wyroku TK koncerny nie mogą już ignorować właścicieli!

Wyobraź sobie sytuację: kupujesz wymarzoną działkę budowlaną albo od lat uprawiasz ziemię rolną, na której stoi maszt, słup wysokiego napięcia albo przebiega pod nią gazociąg.

Kiedy pytasz firmę przesyłową o rekompensatę za ograniczenie możliwości zabudowy czy utrudnienia w pracy sprzętem rolniczym, w odpowiedzi słyszysz najczęściej jedno słowo: „Zasiedzenie”. Firma przekonuje, że infrastruktura stoi tam od kilkudziesięciu lat i nic Ci się nie należy.

Czy na pewno? Zdecydowanie nie.

Jako praktyk prawa od lat obserwuję, jak koncerny przesyłowe wykorzystywały niewiedzę właścicieli gruntów. Jednak po przełomowym wyroku Trybunału Konstytucyjnego układ sił uległ całkowitej zmianie.

Dziś wyjaśnię Ci krok po kroku, jakie prawa przysługują Ci jako właścicielowi nieruchomości, ile możesz zyskać i dlaczego właśnie teraz jest najlepszy moment, by uregulować sprawę urządzeń przesyłowych na swojej działce.

Czym właściwie jest służebność przesyłu?

Mówiąc najprościej – służebność przesyłu (wprowadzona do Kodeksu cywilnego w art. 305¹ k.c.) to prawo, które pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu, gazowniczemu czy wodociągowemu na legalne korzystanie z Twojego prywatnego terenu.

Obejmuje to m.in.:

• Prawne posadowienie urządzeń na Twoim gruncie,

• Prawo wjazdu i wstępu na działkę ciężkim sprzętem w celu napraw, konserwacji czy modernizacji sieci,

• Wyznaczenie tzw. pasa technologicznego (strefy ochronnej), w którym nie możesz budować domów, sadzić drzew czy swobodnie gospodarować.

Skoro jednak przedsiębiorstwo ogranicza Twoje prawo własności i korzysta z Twojego gruntu do prowadzenia własnego, dochodowego biznesu – prawo nakazuje mu za to odpowiednio zapłacić.

O jakie pieniądze i roszczenia możesz się ubiegać?

Współpracując z właścicielami gruntów rolnych, inwestycyjnych i mieszkaniowych, najczęściej dochodzimy trzech podstawowych świadczeń:

1. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (na przyszłość): Płatność (zazwyczaj jednorazowa), stanowiąca rekompensatę za to, że infrastruktura pozostanie na działce i ogranicza jej potencjał.

2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki (za 6 lat wstecz): Jeśli firma korzystała z Twojego gruntu bez ważnej umowy lub decyzji administracyjnej, należy Ci się zapłata za dotychczasowy okres użytkowania – roszczenie to przedawnia się z upływem 6 lat, dlatego każdy miesiąc zwłoki działa na Twoją niekorzyść!

3. Żądanie usunięcia lub przeniesienia urządzeń: Zastosowanie ma głównie w przypadkach bezprawnej samowoli budowlanej i braku jakichkolwiek tytułów prawnych ze strony operatora.

Przełom, na który czekali właściciele: Wyrok TK (sprawa P 10/16)

Przez całe lata korporacje przesyłowe zasłaniały się koncepcją tzw. „zasiedzenia służebności gruntowej” przed sierpniem 2008 roku. Twierdziły, że Skarb Państwa lub ich poprzednicy prawni używali działki tak długo, że prawo do niej przeszło na nich automatycznie – i to za darmo.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. ukrócił tę praktykę.

Trybunał orzekł, że tworzenie i przypisywanie zasiedzenia prawa odpowiadającego treści służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r. bez decyzji wywłaszczeniowej było niezgodne z Konstytucją RP (w tym naruszało prawo własności – art. 21 i art. 64 Konstytucji).

Co to oznacza w praktyce dla Ciebie?

• Korporacja nie może już łatwo zasłonić się zasiedzeniem.

• Brak decyzji wywłaszczeniowej lub umowy oznacza, że przedsiębiorstwo korzysta z Twojej działki bezumownie.

• Masz w ręku potężny argument negocjacyjny i procesowy do walki o pieniądze!

Co wpływa na wysokość stawki i odszkodowania?

Często pytacie mnie: „Panie Sławomirze, ile mogę na tym zarobić?”. W prawie przesyłowym nie istnieje żaden urzędowy taryfikator czy automatyczny kalkulator. Każda nieruchomość wymaga indywidualnej analizy i wyceny rzeczoznawcy.

Kluczowe czynniki to:

• Wartość rynkowa działki: Im droższa ziemia (np. pod deweloperkę lub przemysł), tym wyższa kwota roszczenia.

• Powierzchnia pasa technologicznego: Ile metrów kwadratowych zostało wyłączonych z normalnego użytkowania?

• Rodzaj i uciążliwość infrastruktury: Inne koszty generuje mała szafka kablowa, a zupełnie inne linia wysokiego napięcia z wielką kratownicą czy magistrala gazowa.

• Spadek atrakcyjności rynkowej działki: O ile obniżyła się wartość całej nieruchomości przez obecność słupa lub rury?

Jak zacząć? Moja praktyczna checklista dla właściciela

Zanim przejdziemy do rozmów z przedsiębiorstwem przesyłowym, zawsze musimy dokładnie przeanalizować sytuację prawno-geodezyjną. Oto od czego zawsze zaczynamy:

1. Pewność co do własności: Czy jesteś jedynym właścicielem, czy są współwłaściciele (np. rodzina w spadku)? Od kiedy dokładnie nieruchomość należy do Was?

2. Księga Wieczysta i MPZP: Czy w III dziale KW widnieją jakiekolwiek wpisy? Co na temat przeznaczenia terenu mówi Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

3. Identyfikacja urządzeń: Kto jest administratorem sieci (PGE, Energa, Tauron, Gaz-System, Polska Spółka Gazownictwa, itp.)? Czy na działce były robione modernizacje?

Prawo jest po Twojej stronie

Jako doradca zawsze powtarzam moim Klientom: grunt to Twoja własność i Twoja kapitałowa lokata. Nie warto pozwalać, by duże koncerny zarabiały na infrastrukturze stojącej na Twoim terenie bez wypłaty sprawiedliwej rekompensaty.

Jeżeli na Twojej działce znajdują się linie energetyczne, słupy, gazociągi lub inne urządzenia, a Ty nigdy nie podpisywałeś umowy notarialnej i nie otrzymujesz z tego tytułu wynagrodzenia – odezwij się do mnie.

Chętnie przeanalizuję sytuację Twojej nieruchomości, sprawdzimy historię działki i ustalimy, o jakich kwotach mówimy w Twoim konkretnym przypadku.

👉 Chcesz sprawdzić możliwości dla swojej działki?

Napisz do mnie wiadomość lub zostaw komentarz pod wpisem. Możesz też skontaktować się ze mną bezpośrednio przez formularz kontaktowy.

Autor: